房价还有上涨潜力 但太原楼市现在正陷焦灼
2017-11-17
2017年,太原楼市两极分化极为明显,传说中的限购政策迟迟未见落地,人们在暗流涌动中透着焦虑。

图片来源:视觉中国

时间行进2017年,太原楼市两极分化极为明显,传说中的限购政策迟迟未见落地,人们在暗流涌动中透着焦虑。

“太原楼市上半年出现很明显的两极分化,去年我们还在探讨趋势上的分化,今年已经很明显出现。”山西朗润云商商务服务有限公司总经理李峰,在接受中国房地产报记者采访时如是说。

“这个节点特别微妙,地产圈都在疯传近期将限购,但是太原楼市从需求端看并不属于“山西经济复苏相对滞后,太原市上半年GDP增长7.1%,主要仰仗于基建和房地产发展,经济上稍有起色,贸然出台调控政策,无疑会打压太原经济复苏势头。”山西省房地产商会会长、山西智诚房地产公司董事长郭尚文在接受中国房地产报记者采访时,对于太原迟迟未出台限购政策给出了他的看法。

从态势上,太原楼市已经成为全国楼市的一个缩小版,兼具了一二线城市的火爆,也面临三四线城市高企的库存压力,双重属性的矛盾掣肘,让调控显得颇为尴尬。

2017年太原房地产市场是品牌爆发的一年,环线楼市亦是如此。据朗润智业分析报告称,随着环线大盘的全面覆盖,如东中环富力金禧城、万科城市之光的进入,与万科城形成三足鼎立竞争之势,环线市场的竞争进入白热化阶段,品牌房企由之前的点状布局到现在的东西或南北联动,单盘对城市外溢客户吸附力逐渐降低,地缘性客户回归是大势所趋,独踞一方的项目优势将不复存在。

2017年上半年太原楼市共有48个项目实际开盘或加推,有些楼盘开盘便以热销亮相,有的甚至以售罄收官,在这些项目中,品牌房企成绩亮眼。

“今年上半年,太原市去化近400万平方米,都集中在新增开发量上面,这是市场需求角度最真实的反映,而且多数的在售楼盘均价在9000元/平方米水平。”李峰说。

中国房地产报记者走访的几个项目情况,印证了上述说法。

该项目企划部宁经理告诉记者,中车国际广场定位为城市综合体,均价在9000元/平方米,较去年一期开盘价上涨1500元/平方米,“项目价格在太原楼市属于中等偏上,销售情况很好,二期期房推出1400多套,目前仅剩100多套,刚需和改善型需求全覆盖,隔街相望的富力华庭精装修房价格12000元/平方米,算是太原北城最贵的项目”。

绿地集团太原分公司田静接受中国房地产报记者采访时表示:“绿地目前的两个项目绿地城和卢浮宫半山国际5期还没开盘,绿地城7月做了一个开盘前的预热活动,客群主要是地缘性客户、改善型客群为主。”绿地城地处晋阳湖板块,“将来的开盘价肯定会参照万科金域蓝湾,它的精装修产品目前均价约13000元/平方米。”

据富力销售顾问介绍,目前主推的是100平方米以上大户型三居户室,精装房均价在8900元/平方米左右。

沿着河西板块继续向南,目前在售的项目有恒大城,均价在11000元/平方米,恒大雅苑参考均价在11300元/平方米、万科蓝山均价10200元/平方米、国投肖邦价格待定、万科金域蓝湾精装房二期价格待定,一期均价13000元/平方米;另外远大玺湾、当代沿湖城、绿地城、泰禾金尊府、万科翡翠公园、保利西江月、富力湾等项目即将入市,下半年的太原楼市争夺战中,竞争只会更为激烈。

再观太原土地市场,2017年一季度品牌房企获取土地建筑面积284.72万平方米,占整体市场70%。品牌房企拿地向来是市场的风向标,体现着市场未来的发展方向。

中小房企绝地求变

跟大房企合作开发,拓展房地产上下游业务,抱团取暖,走出山西寻求海南的发展机会,都是太原本地房企现在的考虑。

“今年的显著特征是中小房企绝大部分在给大房企打工,通过合作、出让库存地块,维持生存,去年还是趋势,今年已是表现,多数大房企选择通过合作开发。”李峰对于本地中小房企的生存现状给出了他的看法。

太原房地产市场竞争白热化的严酷现实,给本地的房地产开发企业提出新的发展难题,转型或者坐以待毙。

郭尚文作为本土企业山西智诚房地产的掌舵人,经历了本地房企在太原房地产市场的辉煌与没落。

“今年2月份,我们在三亚海棠湾拿地近100亩,准备开发产权式度假酒店,另外正在海口洽谈土地,寻求住宅市场机会。”郭尚文说。

对于为何舍近求远涉足海南市场,他表示:第一,海南是一个全国性的市场,有别于一般意义上的旅游地产市场,属于度假式旅游的市场;第二,随着经济发展、人们对健康养生理念的重视,加上北方城市冬季的雾霾影响,是涉足海南房地产市场积极因素;第三,政策层面不会受到太大的调控影响;第四,去海南开发产权式度假酒店,跟本地房企有了一个互动的平台,先期开发的产权式度假酒店,让山西本土房企在海南有互相依托发展的平台;第五,在于本地房企在太原的生存空间越来越窄,2016-2017年太原房地产市场繁荣的过渡期后,本土专业房企必须寻求出路。

对于太原本土房企的发展现状及没有产生大型房企的原因,郭尚文表示:“太原市人口基数较小,外来人口导入较少,房地产市场发展相对滞后,加上本地房企实力有限,错过房地产黄金发展机遇期。”

对于太原房地产市场的现状,太原社会科学院张晨强于今年5月份撰文称,太原房地产市场发展既有机遇的同时,又面临诸多不利因素。主要表现为:城中村改造将释放大量的房地产供给;房地产开发土地成本上升较快;支撑住房需求快速增加的人口基础不足;经济增长趋缓和信息化进程加快制约房地产市场的需求等等。

7月末,山西省统计局发布的上半年全省经济运行情况数据显示,上半年全省地区生产总值6577.91亿元,按可比价格计算同比增长6.9%。

太原市是拉动全省商品房销售面积快速增长的主动力。太原市单位面积销售额由上年同期的7013元/平方米提高至8847元/平方米,增长26.1%,高于全省平均增速5.6个百分点。

太原楼市的真实情况是,过往几年积压已久的刚需库存量得不到释放消化,新增开发量却快速填充了市场的需求。

“从政府层面看,依赖于基建和房地产市场提升经济发展的现实,让其不愿意施加更多行政手段去进行调控,即使调控也是万不得已,这是一个很尴尬的状态。”他说。

这也是李峰指出太原房地产市场两极分化较为明显的重要依据。他说:“这些天经常接到本土房企寻求帮助的电话,他们房子每平方米卖7000元左右,卖不动,旁边品牌房企的房子卖8500~9000元/平方米,都卖疯了。”

太原多个旧城改造的地块基本上都是去年下半年和今年上半年拿地,最快入市也要到今年下半年,将来的竞争会更为激烈。

郭尚文认为:“太原市2016~2017年房地产市场去化速度快有两个原因,其一是一二线城市的补涨,另外是太原市棚户区、城改项目货币化补偿政策的出台,释放了大量的购买力。如果没有这个政策,太原的楼市不会有这样的好程度。随着购买力的上升,加大了跟投者进入的心理预期。”

郭尚文对于太原房地产市场的前景给出了他的判断:“太原旧城改造这两年进入最高峰,过了这个黄金时期,太原房地产市场将会回落,甚至有下行的可能。” 毕竟,在缺少产业人口导入的情况下,单依靠太原市400多万地缘性人口支撑的房地产市场,上升空间是有限的。

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